E’ opinione diffusa che la richiesta della banca al debitore sia sempre giusta. Invece, non di rado le pretese sono gonfiate, cioè il creditore mette all’asta l’immobile per un credito in parte inesistente.

E’ possibile ostacolare la procedura esecutiva di vendita all’asta dell’immobile, ottenendone la sospensione, o almeno una consistente riduzione del dovuto.

Gli strumenti per verificare e contestare la richiesta del creditore sono la matematica finanziaria e la conoscenza delle intricate leggi che tutelano il debitore nei rapporti bancari.

LA VERIFICA MATEMATICA

Il debito deriva dal mutuo erogato, sottratte le rate pagate, aumentato degli interessi contrattuali. Non è consentita alcuna discrezionalità del creditore: dato il debito residuo, si aggiungono gli interessi calcolati sulla base di formule matematiche oggettive al tasso previsto dal contratto, che comunque deve rispettare i limiti posti dalla legge (dev’essere sotto la soglia dell’ usura).

Generalmente il creditore non fornisce i calcoli, avvalendosi dell’orientamento giurisprudenziale che impone al debitore di dimostrare i pagamenti. Ovviamente, mai il debitore ha conservato le rate pagate, pertanto la richiesta della banca creditrice sembra incontestabile.

Invece, posto che la centrale rischi indica il debito con scadenza mensile, è possibile ricostruire il debito alla data della richiesta (precetto) utilizzando le formule di matematica finanziaria e i tassi del contratto. Se il risultato sarà inferiore, per inversione dell’onere della prova, sarà il creditore a dover dimostrare il proprio credito fornendo dettagliate informazioni del capitale erogato, delle rate pagate, degli interessi applicati sul debito residuo.

LE PRINCIPALI LEGGI A TUTELA DEL DEBITORE:

. gonfiare il debito significa applicare interessi spropositati. Ciò è un reato, con pena detentiva per il responsabile e gratuità del debito. In pratica, quindi, il debito richiesto sarà diminuito degli interessi, e resterà da corrispondere la sola quota capitale (debito iniziale meno quota capitale rate pagate);

. il documento di sintesi ed il piano di ammortamento allegati al contratto, spesso indicano tassi inferiori all’effettivo. In tal caso il mutuo va ricalcolato al tasso bot, con una notevole riduzione del dovuto;

. il contratto, non di rado, indica costi/tassi contrastanti. L’indeterminatezza del costo determina il ricalcolo del mutuo al tasso bot, con significativa riduzione del debito;

. la banca che eroga finanziamenti ai privati consumatori deve dare prova di aver contrattato le clausole sfavorevoli per il debitore, pena la nullità delle clausole non contrattate;

. la pubblicità ingannevole (su tassi, condizioni, ecc.) verso i consumatori e le microimprese comporta l’obbligo, per la banca, di risarcire i danni causati al debitore dall’inganno;

. le società che riscuotono i crediti, devono dimostrare di aver acquistato il credito dalla banca erogante il mutuo, producendo il contratto in giudizio. Ciò non avviene mai e il pignoramento si interrompe;

. il fideiussore che subisce la vendita all’asta di un immobile, può sempre versare il dovuto ed estinguere la procedura;

. il debitore meritevole (assenza di colpa grave e frode) può ricorrere ad un OCC per l’esdebitazione, cioè il debito viene ridotto al valore dell’immobile soggetto a esecuzione. Tale debito viene rateizzato, senza interessi, in 15 anni, ottenendo la sospensione della vendita all’asta.

Per l'analisi del debito serve:

• contratto di mutuo notarile (reperibile dal notaio e anche dal sito AE con spid del debitore);
• atto di precetto;
• centrale rischi ultimi 10 anni, reperibile dal sito di Banca d’Italia con spid del debitore.

Inviando scansioni leggibili (no foto) di tali documenti al sito Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo., verificheremo se ci sono le condizioni per impedire/intralciare il pignoramento immobiliare.