CASO 1: MUTUO A SAL

Caratteristiche

Nel mutuo a SAL, l’erogazione della somma richiesta a mutuo non avviene in un’unica soluzione, bensì in più erogazioni parziali o tranches (iniziale e intermedia o intermedie) sulla base del progetto edile e dell’effettivo stato di avanzamento dei lavori, fino al raggiungimento del totale richiesto alla banca, che viene erogato con un atto di erogazione finale e quietanza dell’importo mutuato.

La banca effettua una prima iniziale perizia, a cui seguono una o più perizie intermedie a seconda dello stato di avanzamento dei lavori e del numero di tranches richieste dal mutuatario: ad ogni richiesta di nuova erogazione da parte del mutuatario, pertanto, la banca effettua una perizia per verificare lo stato effettivo dei lavori, rendendo disponibile ed erogabile una somma proporzionata all’avanzamento degli stessi.

Cass.SS.UU.n.5968/2025 ritiene che il mutuo condizionato,  quando la traditio difetta,  non ha il carattere reale determinante ai fini della validità quale titolo esecutivo e sarà necessario un secondo atto. E’ il caso in genere dei mutui a SAL ove infatti vengono poi sottoscritti successivi atti di erogazione e quietanza.

Il contratto

La banca si impegnava ad erogare €2.800.000,00 a Soc a.r.l. con stato avanzamento lavori, per la realizzazione di un complesso immobiliare. La consegna del capitale era prevista alle condizioni del capitolato (tasso d’interesse), la durata di 15 anni. L’atto notarile non specifica il tasso.

"3) la misura del tasso del mutuo (fisso o variabile) verrà stabilita al momento della stipulazione dell'atto di quietanza, entro i valori..."

Nel capitolato si stabilivano rate semestrali al 30/6 e al 31/12, come specificato nel piano di ammortamento.

"Pagamento delle mensilità, trimestralità, semestralità. Il mutuatario dovrà corrispondere alla banca le mensilità, trimestralità, semestralità, in via posticipata, a decorrere: 

dalla fine del mese, in caso di mutuo con versamenti mensili;

dal 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre, 31 dicembre, in caso di mutuo con versamenti trimestrale;

dal 30 giugno e 31 dicembre o 10 maggio e 10 novembre in caso di versamenti semestrali;

successiva a quella in corso al momento della stipulazione dell'atto di erogazione e quietanza, così come specificato nell'atto medesimo e nel relativo piano di ammortamento". 

Il 31/1/2007 una lettera sottoscritta soltanto dalla banca specificava che il tasso era euribor 6 mesi + spread 1%.

"Ci pregiamo comunicarvi che la vs.richiesta di facilitazioni è stata accolta e di conseguenza, in deroga ai patti e condizioni indicati nel contratto di mutuo in oggetto, saranno applicate a vs. favore le seguenti agevolazioni finanziarie: tasso euribor a sei mesi + spread 1,00% annuo".

Il 6/3/07 veniva erogato un anticipo di €600.000,00 (trattenute spese tecnico legali e imposte) al tasso annuo del 4,86%, non sottoscritto.

"*** Dettaglio dell'erogazione del 6/3/07 ***

Capitale erogato .............€600.000

Spese tecnico legali .......... €8.400

Imposta............................€1.500

Netto ricavo .................€590.100

Operazione contabilizzata con valuta 6/3/07 sul c/c xxxxx intestato a xxxxxxxxx srl

Si segnalano per il corrente semestre: tasso d'interesse annuo 4,86%"

Il 28/8/07  veniva erogato un ulteriore anticipo di €600.000,00 (trattenute spese ipoteca), tasso interesse 5,4%, non sottoscritto. Nella contabile venivano precisate le modalità di rilevazione dell’euribor.

Il 1/2/08 veniva erogato un ulteriore anticipo di €600.000,00 (trattenute spese ipoteca), tasso interesse 5,84%, sottoscritto dalla banca.

Il 20/6/08 veniva erogato un ulteriore anticipo di €500.000,00 (trattenute spese ipoteca), tasso interesse 5,84%, non sottoscritto.

Il 10/12/08 veniva erogato l’ultimo anticipo di €200.000,00 (trattenute spese ipoteca), tasso interesse 6,24%, non sottoscritto. Inoltre, la specifica delle modalità di calcolo della rata (quale euribor utilizzare) sono presenti solo nell’erogazione del 28/8/07 e, pertanto, riguadano solo tale versamento. Del tutto assente le indicazioni per gli altri acconti corrisposti.

Oltre a ciò, manca sia il piano di ammortamento che qualsiasi indicazione dell’ammontare delle rate. Infatti, dati il capitale erogato, la durata, le scadenze, il tasso, va definito se il rimborso sarà a quota capitale costante (Italiano) a rata costante (Francese), misto, o altre modalità. Senza tale precisazione, il creditore può scegliere il criterio che lo avvantaggia, violando il requisito della determinatezza dell’oggetto ex art.1346 c.c.

Conclusione

Il primo mutuo del 2007 a Sal è nullo nella pattuizione degli interessi, perché rimanda la determinazione del tasso alle erogazioni, avvenuta con atti non sottoscritti dal cliente. La conseguenza sarà il ricalcolo al tasso sostitutivo bancario ex art.117 Tub comma 7. I successivi atti di quietanza del 2014 e del 2022 sono nulli per indeterminatezza dell’oggetto in quanto non precisano come variano le rate al variare del tasso, con conseguente ricalcolo a tasso ex art.117 Tub comma 7[i].

 

CASO 2: MUTUO A SAL PER RISTRUTTURAZIONE IMPIANTO SPORTIVO DI TERZI

Il contratto

La banca si impegnava ad erogare €1.700.000 per ristrutturare impianto sportivo del comune, gestito da società sportiva.

Dovevano essere erogati € 1.615.000 alla stipula, €85.000 al collaudo, tasso Euribor 6M+spread 3,55%, garanzie €1.360.000 erogato dal fondo ex L.289/2002, ipoteca immobile amministratore soc. sportiva €280.000, fideiussione amministratore €150.000, deposito vincolato €256.000. Il piano di ammortamento prevedeva solo il rientro della quota capitale, senza quota interessi e quindi senza le rate.

Anomalie:

• tasso concordato su €1.700.000, ma l’erogato previsto era solo €1.444.000, perché il deposito a garanzia riduce l’esborso del finanziatore. Il tasso su 1.444.000 alla stipula è oltre il 7%, non il 3,55% dichiarato.
• l’art.1941 c.c. prevede che la fideiussione non può eccedere ciò che è dovuto dal debitore. Nel caso specifico, a fronte di un erogazione effettiva di 1.359.000 (il collaudo non è avvenuto), le garanzie ammontavano a 1.360.000 ex L.289/2002, pertanto la fideiussione di €150.000 e l’ipoteca eccedevano il debito effettivo.

Conseguenze giuridiche:

• l’art.117 Tub comma 6, seconda parte, prevede la nullità delle pubblicità ingannevoli. Banca d’Italia, nella circolare sulla trasparenza, ritiene che siano ingannevoli tassi e condizioni nel documento di sintesi apparentemente più favorevoli di quelli contrattuali. Nel contratto, a fronte di un tasso del 3,55% (alla stipula) era del 7%. Il debito va ricalcolato al tasso Bot;
• le garanzie eccedenti il debito, sono nulle (certo per la fideiussione dell’amministratore, da verificare per l’ipoteca);
• la pubblicità ingannevole ex artt.18-27 del codice del consumo viene sanzionata anche verso le microimprese. Nel caso in esame, il tasso inferiore all’effettivo darà diritto al risarcimento del danno a favore del debitore.

 

 CASO 3: MUTUO ACQUISTO PRIMA CASA PRIVO DI VIZI

Il contratto

Veniva erogato in data 21/9/2005 un mutuo di €300.000 per l’acquisto di una villetta. Il Contratto è regolare, così il documento di sintesi ed il piano di ammortamento. Quest’ultimo prevedeva un debito residuo decrescente (ammortamento alla francese) e quota interessi variabile, parametrata all’euribor + spread.

Storia

Fino a novembre 2014 il pagamento delle rate era regolare. Dopodiché il debitore non riusciva più a pagare, il credito veniva ceduto, iniziava pignoramento e la casa veniva venduta. Rimanendo un saldo del debito, il cessionario chiedeva il quinto dello stipendio. A quel punto interveniva avvocato del debitore che chiedeva giustificazione del debito. Tale richiesta era accolta dal giudice e il creditore forniva gli interessi maturati dal novembre 2014 al tasso di mora contrattuale.

Criticità

• Il tasso di mora pattuito era l’euribor 6m/360 + 1,5% + 2,022%. Nel prospetto di calcolo il cessionario del credito non considera il valore negativo dell’euribor, che diventa 0 senza alcuna pattuizione in tal senso.
• Da piano di ammortamento originale allegato al contratto, il debito residuo a novembre 2014 doveva essere €240.000. Invece al creditore ne risultano €260.000. Posto che i pagamenti erano regolari su ammissione del creditore, a cosa è dovuta tale differenza? Il creditore non è stato in grado di spiegarlo.
• Il contratto di cessione del credito non veniva depositato, nonostante la contestazione della titolarità del credito del cessionario (presunto).

 Conclusioni

 Non solo il cessionario del credito non riesce a dimostrare la propria titolarità, ma neanche perché questo risulti maggiore a quello desumibile dal piano di ammortamento. Infine, sono evidendi errori di calcolo. Pertanto l’atto di precetto risulta irregolare e la richiesta del quinto dello stipendio viene respinta.

 

CASO 4: MUTUO ACQUISTO PRIMA CASA CON VIZI

La vicenda

Nel dicembre 2005 i coniugi xxxxxxxxxx contraevano mutuo con xxxxxxxxxxxx spa di €150.000 per acquistare la casa in cui abitano. Nel 2019, causa grave malattia oncologica della Sig.ra xxxxxxxxx, il marito xxxxxxx perdeva il lavoro di camionista e non riusciva più a pagare regolarmente le rate. Successivamente la moglie guariva, il Sig. xxxxxxxxxxx trovava un nuovo impiego, poi arrivava alla pensione, ma la banca non accettava più pagamenti avendo ceduto il credito. Inoltre, la banca si rifiutava di consegnare lo storico dei pagamenti delle rate.

Il 12/3/24 il cessionario del credito xxxxxx srl notificava precetto col quale chiedeva €137.049, dei quali €129.053,82 residuo mutuo e €7.566,86 per interessi di mora.

Successivamente iniziava il pignoramento immobiliare per la vendita all’asta dell’abitazione dei coniugi.

Il contratto

Irregolarità:

• il tasso di mora usurario perché Euribor 6 mesi + 1,8% + 2% e alla data di stipula del 25/11/2005, il tasso euribor 6M era 2,565%, quindi il tasso di mora diventa 6,365%. La soglia usuraria dei mutui a tasso variabile ipotecari era 5,73% => tasso oltre soglia;
• Nel contratto viene indicato, come parametro di riferimento per determinare il tasso variabile, sia l’euribor/360 che l’euribor/365. Avendo due pattuizioni differenti, il creditore ha la possibilità di applicare il tasso a lui più conveniente, cosa vietata dall’art.1346 c.c. (Cfr. Cass. ordinanza n. 20801 del 25 Luglio2024);
• Il tasso indicato nel documento di sintesi è il 4,04%, mentre alla stipula era il 4,365% (2,565% + 1,8%). In altre parole, la banca ha pubblicizzato un tasso migliore di quello effettivo nel documento di sintesi, incorrendo nella sanzione della nullità del tasso e sostituzione col tasso Bot ex art.117, comma 6 Tub, secondo l’interpretazione di Banca d’ Italia.

Conseguenze irregolarità:

1.poiché il tasso di mora risulta usurario, o non si applica o va utilizzato il tasso legale, dipende dall’interpretazione del giudice;

2 e 3 il tasso pattuito delle rate viene sostituito col tasso bot, molto più favorevole al debitore. Il debito complessivo residuo diventa di €42.000.

Irregolarità atto di precetto

Indipendentemente dai vizi contrattuali, l’importo richiesto col precetto di €137.000

risulta gonfiato rispetto a quello risultante dal debito residuo (come riportato dalla centrale rischi) aumentato degli interessi, che diventa €82.000.

Conclusioni

Il cessionario del credito non dimostra la titolarità non avendo depositato il contratto di acquisto del credito dalla banca erogante, l’importo richisto sembra abnorme, non ha fornito i pagamenti intervenuti negli anni, il contratto di mutuo riporta un tasso corrispettivo indeterminato, rappresentato minore dell’effettivo e il tasso di mora è usurario. Il debito si abbassa dai €137.000 richiesti a €42.000 dovuti.

Attenzione: se viene riconosciuto dal giudice la mancata titolarità del cessionario il pignoramento si interrompe e la casa non viene più venduta. Se viene riconoscito solo il minor debito, si potrà interrompere la vendita all’asta dell’immobile versando i €42.000 o, in alternativa, con un diverso accordo tra debitori e cessionario del credito.

 

CASO 5: MUTUO ACQUISTO PRIMA CASA PRIVO PIANO DI AMMORTAMENTO

La vicenda

In data 15.5.2003 i coniugi acquistavano casa di proprietà, accendevano mutuo da €134.000, costituivano ipoteca, e garantivano come fideiussiori il debito. Il contratto era privo del piano di ammortamento (non obbligatorio fino al 2009) e del documento di sintesi. Tuttavia si desume dal testo che trattasi di ammortamento francese, rata costante variabile al variare del tasso parametrato all’euribor (quindi quota capitale costante). Viene inoltre specificato che le spese di istruttoria e di assicurazione ammontavano a €1.675. Il tasso iniziale indicato nel contratto era il 2,75%, corrispondente a 360 rate da € 307,08 ciascuna, invece, l’euribor 6 mesi alla stipula ammontava al 3,57%, e le 360 rate diventano da € 608 ciascuna.

In data 28/10/2024 i mutuatari ricevevano precetto per complessivi €102.000. Il cerssionario del credito si rifiutava di fornire i pagamenti delle rate, impedendo al debitore la verifica del debito.

Criticità

1. Il tasso e le rate rappresentate in contratto determinerebbero un carico complessivo di interessi pari ad € 62.936, il tasso effettivamente applicato, invece (Euribor alla stipula + spread) interessi complessivi di € 84.264, quindi oltre €20.000, nascosti al debitore che incautamente si è fidato dell’istituto di credito. Trattasi di fattispecie prevista dall’art.117 comma 6 Tub, che sanziona con la nullità il tasso pattuto e la sostituzione degli interessi delle rate al tasso bot.
2. Da centrale rischi debito risulta non superiore a €94.481. Nel precetto chiedono €95.579 di sorte capitale, perché? Inoltre, gli interessi sono calcolati anche sui €1.675 non corrisposti. Il calcolo andrebbe rifatto (Cfr. Corte giustizia Ue sentenza del 23 aprile 2026, resa nella causa C‑744/24)
3. Per dimostrare la titolarità del credito, il cessionario deve depositare il contratto e la pubblicazione in GU. Il deposito del contratto non avviene quasi mai.

Conclusioni

Tra titolarità del credito dubbia (se contestata), pubblicità nel contratto ingannevole, sorte capitale richiesta superiore ai dati pubblici della centrale rischi e interessi da ricalcolare ex principi Corte di Giustizia sopra richiamata, ci sono elementi per chiedere l’accantonamento delle somme che si andranno a ricavare dalla vendita. In tal caso, un accordo transattivo col creditore è probabile.

 

 

 

 

[i] sentenza del Trib. di Rovigo che ritiene indeterminato un contratto simile a quello in esame: https://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/33744.pdf