DOCUMENTI

- il contratto stipulato dal notaio,
- il documento di sintesi,
- il piano di ammortamento (reperibili in banca, dal notaio, nel sito Agenzia Entrate entando con spid),
- il consuntivo aggiornato dei pagamenti (richiedere alla banca mutuante).

RATE CORRISPONDENTI al CONTRATTO

Il tasso deve corrispondere a quello pattuito. La verifica si effettua moltiplicando il debito del periodo precedente per il tasso per il tempo, ottenendo la quota interessi.
Es: mutuo mensile, rata 691,6, tasso fisso 1,5%, voglio verificare che la quota interessi della terza rata corrisponda al contratto. Il piano dei pagamenti è il seguente:
q.int.         q.cap.le        debito           rata
216,16       475             172.451         691,6
215,56       476             171.975         691,6
214,97       477             171.499         691,6

Debito periodo precedente 171.975 x 1,5%/360*30=217,97 la quota interessi è corretta.
Se le rate fossero trimestrali, la quota interessi sarebbe, invece: 171.975 x 1,5%/360*90.

TASSO INTERESSE VARIABILE

Il tasso variabile è ancorato ad un parametro esterno, generalmente l’ euribor. Il contratto deve precisare se euribor a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi, annuo. Inoltre se il divisore è 360 o 365. Infine quale euribor utilizzare per il calcolo della quota interessi. Generalmente tre giorni lavorativi antecedenti l’inizio del periodo, media mese precedente, ecc.
Per ottenere la media mese precedente, stante che nel sito https://www.rivaluta.it/tassi/riepilogo-tassi-euribor.asp?m=7&a=2007 si trovano i tassi giornalieri, sia /360 che /365, occorre elaborare il seguente calcolo: somma dei tassi del mese diviso il numero di giorni di elaborazione.

Nell’esempio, sono riportati i dati Eur/365 di giugno 2007. La somma dà 88,32, diviso le 21 rilevazioni otteniamo 4,21%, il valore medio del tasso.
Attenzione: la mancata indicazione di tutti gli elementi che consentono di determinare il tasso, rende la clausola nulla, con ricalcolo al tasso bot, molto inferiore.

PIANO AMMORTAMENTO: COSTRUZIONE

Il piano di ammortamento di un finanziamento è il piano di rimborso che riporta quota capitale, quota interessi di ogni rata, le scadenze, il tasso. Per i finanziamenti a tasso variabile, le rate sono calcolate ipotizzando che il tasso in vigore alla stipula resti costante.
Il più utilizzato è l’ammortamento francese a rata costante. La quota interessi è calcolata come interesse sul debito residuo del periodo precedente. Quindi Is=i*Ds-1.
dove I=interessi, i=tasso, D=debito residuo.
Es: mutuo mensile, rata 691,6, tasso fisso 1,5%, debito iniz. 172.927
scadenza      q.int.     q.cap.le     debito     rata
28/02/2018  216,16   475           172.451  691,6
31/03/2018  215,56   476           171.975  691,6
30/04/2018  214,97   477           171.499  691,6
31/05/2018  214,37   477           171.022  691,6
30/06/2018  213,78   478           170.544  691,6

Il debito iniziale, moltiplicato per il tasso, fornisce la quota interessi prima scadenza. Rata – quota interessi = quota capitale. Il debito si riduce della quota capitale. Il debito così determinato, si moltiplica per il tasso e si ottiene la quota interessi seconda scadenza. Rata quota interessi = quota capitale seconda scadenza, e così via.
In caso di tasso variabile, all’aumentare del tasso incrementa la quota interessi e si riduce la quota capitale. In conseguenza aumentano il numero delle rate. Viceversa in caso di riduzione del tasso.
Per evitare tale allungamento/riduzione della durata, si può aumentare o ridurre l’entità delle rate, lasciando fissa solo la quota capitale.
Attenzione: la scelta di modificare l’importo delle rate o il numero delle stesse deve essere indicata nel contratto, pena indeterminatezza e nullità, con ricalcolo al tasso bot.

VERIFICA DEL TASSO EFFETTIVO

Dal piano di ammortamento si ottiene il tasso con un procedimento matematico complesso. Excel agevola con la formula tir.x, che fornisce il Tae, tasso annuo effettivo.
Prima di continuare, occorre capire che la matematica finanziaria ottiene il tasso periodale, cioè il tasso del periodo di restituzione delle rate. In un mutuo mensile il tasso mensile, in un mutuo trimestrale il tasso trimestrale, ecc.
In tutto il mondo, il tasso dei contratti viene riportato su base annua, per poter confrontare finanziamenti con durate e periodicità differenti.
Ci sono due tassi annuali: Tan, tasso annuale netto e Tae. Il primo viene indicato nei contratti.
Il Tae è il risultato della formula tir.x di excel e va trasformato in tasso periodale e poi in Tan.
Quindi: Tasso periodale = (1+Tae)^-t-1 dove -t è 12 se mutuo mensile, 2 se mutuo semestrale, ecc.
Es. con excel.
Posto un Tae (ottenuto con tir.x) 4,47%, periodicità 12 mesi, il tasso mesile sarà: (1+4,47%)^(1/12)-1 = 0,365%.
Il Tan si ottiene moltiplicando il tasso periodale per n.periodi, cioè:
0,365% x 12 = 4,38%

CONFORMITA’ TASSO E RATE IN TUTTO IL CONTRATTO

Tasso e rate sono due aspetti del costo del finanziamento che devono coincidere. Se nel contratto non coincidono, si ha indeterminatezza e nullità con ricalcolo al tasso bot.
A volte fa parte del contratto il documento di sintesi dove è riportato il piano di ammortamento, a volte no.
Nel primo caso, qualsiasi differenza tra il tasso/le rate del contratto e quelli del documento di sintesi determinano indeterminatezza con conseguente nullità del tasso e ricalcolo delle rate al tasso bot.
Nel secondo caso, se il tasso/rate del documento di sintesi sono inferiori a quelle del contratto, ai sensi dell’art.117 c.4 Tub, si ha nullità del tasso come sopra. Se invece il documento di sintesi riporta importi superiori a quelli contrattuali, nessun effetto rilevante.

CLAUSOLE SLEALI CHE SUSCITANO FALSI AFFIDAMENTI

Le clausole che inducono il cliente ad affidarsi a condizioni migliori di quelle effettive, violano la buona fede contrattuale. Alcuni esempi: indicatore sintetico di costo sensibilmente inferiore a quello effettivo, rate inferiori a quelle che si andranno a pagare (frequente nei leasing), clausole floor (tasso minimo) riportate in note con formule matematiche criptiche, ecc.
In questi casi, il debitore ha diritto al risarcimento del danno. La prova del danno è a carico del danneggiato.

CRAZY THEMES, RIGETTATI DALLA PREVALENTE GIURISPRUDENZA

Vengono qui citate le obiezioni da evitare:
- esposizione del Tan invece che del Tae;
- attualizzazione delle rate in RCC invece che in RCS;
- possibilità di creare piano di ammortamento in regime di capitalizzazione composta o semplice;
- nullità del tasso per euribor manipolato;
- vessatorietà dela clausola floor.
Su quest’ultimo punto, va rilevato che la vessatorietà, con obbligo di doppia approvazione, riguarda soltanto i clienti consumatori. Inoltre, la clausola non dev’essere chiara e comprensibile. Dubbio che la doppia approvazione sia necessaria in un contratto stipulato davanti al notaio.

APPROFONDIMENTI

Matematica finanziaria Ed. Alpha test
Trasparenza nei mutui/leasing: norme, verifiche, sanzioni Ed. ASB
Controversie bancarie Ed. Giuffrè

Servizio gratuito di quantificazione del rimborso dovuto per il mese di ottobre 2024. 

Inviando email del contratto, piano ammortamento iniziale, documento di sintesi, elenco pagamenti e delle irregolarità individuate (su word o excel) all'indirizzo: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. otterrete l'ammontare di quanto ripetibile dal mutuante.  

Il servizio costa €200,00, salvo promozioni.

Maggiori informazioni alla pagina:

Trasparenza nei mutui e leasing: norme, verifiche e sanzioni